Ai număr cadastral - înseamnă că ești și intabulat? Nu e același lucru.
Ai un act de proprietate și un număr cadastral și crezi că totul este în regulă?
Mulți proprietari pornesc de la această presupunere. Problema apare abia atunci când vor să vândă, să facă un credit, să dezbată o succesiune sau să rezolve o altă operațiune cu imobilul și descoperă că situația din acte trebuie clarificată.
Cadastrul și intabularea sunt legate între ele, dar nu înseamnă același lucru.
Pe scurt:
Cadastrul identifică și descrie tehnic imobilul. Intabularea înscrie un drept real în cartea funciară.
De aici apare una dintre cele mai frecvente confuzii: poți avea un număr cadastral fără ca situația dreptului de proprietate să fie cea pe care o crezi.
Ce este, de fapt, cadastrul?
Cadastrul se referă în primul rând la identificarea și descrierea imobilului.
Prin documentația cadastrală se stabilesc, după caz:
- poziția și limitele imobilului;
- suprafața rezultată din măsurători;
- identificarea terenului sau a construcției;
- reprezentarea imobilului în planul cadastral;
- numărul cadastral, atunci când acesta este atribuit.
Legea cadastrului prevede că funcția tehnică a cadastrului se realizează prin determinarea, pe baza măsurătorilor, a poziției limitelor dintre imobile, iar documentațiile cadastrale determină suprafața terenurilor și construcțiilor.
Cu alte cuvinte, cadastrul răspunde în principal la întrebări precum:
Ce imobil este? Unde este? Care sunt limitele și suprafața lui?
Dar existența unui număr cadastral nu trebuie confundată automat cu faptul că toate drepturile asupra imobilului sunt înscrise sau actualizate în cartea funciară.
Ce este intabularea?
Intabularea este o formă de înscriere în cartea funciară.
Legea nr. 7/1996 prevede că înscrierile în cartea funciară sunt intabularea, înscrierea provizorie și notarea. Drepturile reale asupra unui imobil se înscriu în cartea funciară în baza actelor prevăzute de lege.
În partea a II-a a cărții funciare sunt evidențiate, printre altele, informațiile privind proprietarul și actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate.
De aceea, o explicație simplă pentru proprietar este:
Cadastrul se ocupă de identificarea și descrierea imobilului.
Intabularea se referă la înscrierea dreptului în cartea funciară.
Cele două se completează, dar nu sunt sinonime.
Am număr cadastral. Sunt automat și intabulat?
Nu trebuie să presupui asta doar pentru că ai un număr cadastral.
Numărul cadastral identifică imobilul. Situația drepturilor asupra imobilului se verifică în cartea funciară.
De aceea, dacă vrei să afli dacă situația este într-adevăr în regulă, nu este suficient să te uiți doar la numărul cadastral sau la o documentație cadastrală veche.
Trebuie verificat ce apare în cartea funciară și în baza cărui act este înscris dreptul.
Aici apare o situație întâlnită mai ales la documentații mai vechi: proprietarul are documente cadastrale și un număr cadastral, dar situația din cartea funciară nu este cea pe care o presupune sau trebuie actualizată în urma unei schimbări intervenite ulterior.
Ce trebuie să verifici concret?
Dacă ai un imobil și vrei să știi dacă actele sunt în regulă, verifică cel puțin:
1. Ai un extras de carte funciară actual?
Nu te baza doar pe un extras foarte vechi sau pe documentele primite când ai cumpărat imobilul.
Situația unui imobil se poate schimba în timp.
2. Cine apare înscris în cartea funciară?
Verifică dacă dreptul de proprietate este înscris pe numele persoanei sau persoanelor care dețin în prezent imobilul.
3. Ce cotă de proprietate este înscrisă?
Dacă există mai mulți proprietari, trebuie verificată și situația cotelor.
4. Ce imobil apare în cartea funciară?
Verifică suprafața, identificarea cadastrală și celelalte informații despre imobil.
5. Construcțiile sunt înscrise?
Poți avea o situație în care terenul este identificat cadastral, dar între timp pe teren au apărut construcții, extinderi sau modificări care trebuie analizate separat.
6. Au existat schimbări după întocmirea cadastrului?
De exemplu:
- cumpărare;
- moștenire;
- partaj;
- donație;
- dezmembrare sau alipire;
- construire sau extindere;
- modificarea situației juridice a proprietarilor.
Dacă a apărut o astfel de schimbare, trebuie verificat dacă și documentele cadastrale și cartea funciară au fost actualizate corespunzător.
De ce contează când vrei să vinzi?
Pentru o vânzare, notarul verifică situația juridică a imobilului și documentele necesare pentru încheierea tranzacției.
Dacă descoperi în ultimul moment că:
- dreptul de proprietate nu este înscris așa cum trebuie;
- există o neconcordanță între acte și situația cadastrală;
- construcția nu este înscrisă;
- există o succesiune sau un partaj care nu a fost reflectat în cartea funciară;
- documentația cadastrală trebuie actualizată;
tranzacția poate necesita pași suplimentari înainte de a putea fi finalizată.
Asta nu înseamnă că orice problemă cadastrală blochează automat o vânzare. Înseamnă că situația trebuie verificată înainte de a presupune că actele sunt complete.
Dacă ai găsit deja cumpărător și ai descoperit probleme în documente, vezi și articolul:
Actele casei nu corespund cu realitatea? Ce trebuie să faci înainte de vânzare
Cadastrul și intabularea se fac întotdeauna în aceeași ordine?
Nu există o formulă simplă de tipul „întotdeauna faci mai întâi X și apoi Y” care să acopere toate situațiile.
Într-o lucrare cadastrală obișnuită, partea tehnică și documentația necesară pentru identificarea imobilului stau la baza înscrierii în cartea funciară.
Dar procedura concretă depinde de situația imobilului și de actele pe care le ai.
De exemplu, pentru prima înregistrare a unui imobil, legea prevede posibilitatea realizării acesteia în baza actelor prevăzute de lege și a documentației cadastrale.
De aceea, înainte să presupui că îți trebuie „doar intabulare” sau „doar cadastru”, trebuie văzute actele și situația existentă în cartea funciară.
Un exemplu simplu
Să presupunem că ai cumpărat un teren cu mulți ani în urmă.
Ai:
- contractul de vânzare-cumpărare;
- documentația cadastrală;
- număr cadastral.
Ani mai târziu vrei să vinzi terenul.
În loc să presupui că totul este în regulă doar pentru că ai număr cadastral, verifici un extras de carte funciară actual.
Acolo poți vedea situația actuală a imobilului și a drepturilor înscrise.
Dacă informațiile corespund cu actele și situația actuală, mergi mai departe.
Dacă există diferențe, trebuie identificat exact ce s-a întâmplat și ce documentație este necesară pentru rezolvare.
Ideea importantă este simplă: numărul cadastral nu este un substitut pentru verificarea cărții funciare.
Dar dacă ai moștenit imobilul?
Aici apare o altă situație frecventă.
Poți avea un imobil cu număr cadastral, dar după decesul proprietarului trebuie analizat ce s-a întâmplat juridic cu dreptul de proprietate.
Succesiunea și eventualul partaj sunt operațiuni juridice, iar cadastrul are rolul tehnic necesar acolo unde este nevoie de documentație cadastrală.
Dacă ai moștenit un imobil împreună cu frații și vrei să îl împărțiți, vezi și:
Ai moștenit o casă împreună cu frații? Ce trebuie clarificat înainte de partaj
Dar dacă pe teren există o construcție care nu apare în acte?
Aceasta este o altă problemă.
Faptul că terenul are număr cadastral nu înseamnă automat că toate construcțiile existente pe teren sunt înscrise și actualizate.
Dacă ai construit o casă, o anexă sau ai făcut o extindere, trebuie verificat separat ce apare în documentația existentă și care este situația juridică și urbanistică a construcției.
În funcție de caz, poate fi necesară o documentație tehnică, documente de la primărie și ulterior înscrierea construcției în cartea funciară.
Pentru situațiile privind construcțiile realizate fără autorizație și modificările legislative recente, vezi și:
Ai construit fără autorizație? Ce schimbă Legea 169/2026
Când ai nevoie de un specialist în cadastru?
Dacă nu știi exact ce ai în acte, nu este nevoie să ghicești.
Putem verifica împreună:
- documentația cadastrală existentă;
- situația tehnică a imobilului;
- suprafața și limitele;
- construcțiile existente;
- documentele pe care le ai;
- ce documentație este necesară pentru actualizare sau înscriere.
La DANI Cadastru ne ocupăm de partea tehnică de cadastru și topografie și, atunci când este cazul, de întocmirea și depunerea documentației necesare la OCPI.
Pentru aspectele care țin de notar, succesiune, acte juridice sau litigii, colaborăm cu specialiștii competenți pentru partea respectivă.
Lucrăm în Mangalia, Constanța, 23 August, Limanu, Costinești și în restul județului Constanța.
Vrei să afli dacă ești intabulat?
Nu trebuie să presupui doar pentru că ai un număr cadastral.
Trimite-ne pe WhatsApp o fotografie cu actul de proprietate sau cu documentele cadastrale pe care le ai.
Îți putem spune ce trebuie verificat și dacă situația necesită o lucrare cadastrală sau doar clarificarea/actualizarea înscrierilor existente.
Scrie-ne pe WhatsApp sau intră pe danicadastru.ro.
Întrebări frecvente
Ce este cadastrul?
Cadastrul reprezintă, printre altele, identificarea și descrierea tehnică a imobilului, inclusiv stabilirea limitelor și a suprafeței prin măsurători și reprezentarea acestuia în documentația cadastrală.
Ce este intabularea?
Intabularea este o formă de înscriere în cartea funciară, utilizată pentru înscrierea drepturilor reale în condițiile prevăzute de lege.
Dacă am număr cadastral, înseamnă că sunt intabulat?
Nu este suficient să te uiți doar la numărul cadastral. Pentru a verifica situația dreptului de proprietate trebuie consultată cartea funciară și trebuie verificat ce drept este înscris și în favoarea cui.
Pot avea cadastru fără ca situația din cartea funciară să fie actualizată?
Da, pot exista situații în care documentația cadastrală sau identificarea imobilului există, dar anumite modificări juridice sau tehnice intervenite ulterior nu au fost reflectate în evidențele actuale. Situația exactă trebuie verificată în documente.
Cum aflu dacă sunt intabulat?
Cel mai simplu este să verifici un extras de carte funciară actual și să vezi cine figurează înscris ca titular al dreptului și în baza cărui act.
Pot vinde un imobil dacă nu sunt înscris ca proprietar în cartea funciară?
Nu trebuie pornit de la o regulă absolută fără verificarea situației concrete. Pentru o vânzare, notarul verifică situația juridică și documentele imobilului, iar dacă dreptul vânzătorului nu este înscris sau există neconcordanțe, acestea trebuie clarificate înainte de finalizarea tranzacției.
Cadastrul include și construcția?
Poate include identificarea și reprezentarea construcției, atunci când aceasta face obiectul documentației cadastrale. Dacă pe teren există construcții care nu apar în documentele existente, situația trebuie verificată separat.
Legături interne recomandate
Actele casei nu corespund cu realitatea? Ce trebuie să faci înainte de vânzare
Ai moștenit o casă împreună cu frații? Ce trebuie clarificat înainte de partaj